在购买高价独栋独栋房屋时，往往会有自称建筑商的卖家。出售自己房产的是建筑商。这时候如果委托你出售这个房产或者购买这个房产，需要注意哪些问题？
或者说，一个购房者经过千挑万选，选好了房子，经过了揪心的谈判、验房、贷款、家庭生活安排，终于等到交房。这时，他被告知，他遇到了麻烦，不能支付房子。甚至，有的客人已经交完了，甚至还有人来敲门收房租，或者收到律师来信告诉你，你买的房产其实是属于你和XXX的。
到底哪里出了问题？！作为房产中介，在交易中应该如何保护客人？
当然，这些现象不会经常发生，但是一旦发生，后果是很可怕的！
这些现象大致可以分为两种:一种是非卖家的故意行为，一种是故意欺诈。
前者或后者都会阻碍交易，危及买卖双方的利益。作为一个中级房产中介，要谨慎，不仅要保护客人的利益，也要保护自己。
那么在实践中应该遵循哪些程序，应该防范哪些现象呢？
无论是代理买房还是卖房，都要先复印对方的驾驶证(当然证件也可以伪造)。会有对方姓名、出生日期、住址等一系列信息。
登记对方的家庭电话号码，然后通过电话登记系统检查是否适合主人的身份。
通过产权登记数据查询业主的交易记录。
求土地界线图，以便查建筑年份。
要求有遗嘱、委托书、配偶签名，以保证遗产房、委托房、婚房的交易安全。
索要，登记卖家信息表，确认卖家贷款无误。
当客户是外国人时，由于文化背景的不同，沟通中的一些细节很容易被忽略，所以要格外小心，不要遗漏任何步骤和表格，否则就无法证明经纪人已经尽了最大努力保护客户。
当卖方姓名与业主姓名不同时，除了上述情况外，还应注意是否有人为了获取高额利润而试图转卖尚未交付的房产；有人转让烂尾楼吗？这样的转让是否得到了原主人的同意？当前定金和原买家定金怎么交？
交付时注意核对占用地段的法律表述是否与产权登记一致，车位、储藏室的表述是否有错误。一旦有错误，要格外小心。
作为卖方的经纪人，你不能只卖房产而忽略买方的财务状况。诚然，买方可以不写就取消贷款条件。但如果购房者的真实财务状况与所购房产价值不符，银行可能会在交房前一刻拒绝贷款，导致无法交房。当然，卖家可以延期、索赔、转卖，但最好多收点定金。
另外，卖家重新出售后，可以依次继续索赔，所以双方一定要注意书的注销。
此外，在贷款方面，根据《经纪人行为条例》，房地产经纪人帮助、教唆买受人(出卖人)骗取贷款的，最高可处5万元罚款或者吊销执照。所以，这一部分，要格外小心。
此外，丈夫伪造妻子签名骗取贷款，却要求妻子还款；租客的朋友冒充业主，向租客出售房产；孩子冒充父亲签名卖房还贷；还有人说配偶住院，不能亲自签字；假装业主，却假装不打扰租客，不看房，只是卖地价，卖房产，等等，等等。
没有配偶或同居配偶的签字，配偶就可以在产权上登记婚内房屋，阻挠房屋交付。
欺诈有很多种，包括真正的主人实施的欺诈和被假主人欺骗的欺诈。作为一个房产中介，你不能为了拿到房源而匆忙签约。尤其是主人不允许插牌子，不允许挂密码箱的时候，你要问清楚为什么不想让别人知道？